不動産投資をはじめるにあたり、銀行融資がひけるかどうかって重要ですよね。
不動産業界の状況は刻一刻と変わっており、融資に関しても今と昔では変化したことが沢山あります。
融資に限らずですが、不動産投資をうまく進めるためには最新の情報を知っておく必要があります。
今回の記事では、最新の融資事情について、お伝えしていきたいと思います。
最近の銀行融資は厳しい？緩い？
最近の銀行融資は、正直言って投資未経験者には厳しめです。
ひと昔前にあった、様々な問題が起因しています。
代表的なのはカボチャの馬車事件、～スルガ銀行問題ですね。
あとは、高属性サラリーマンがよく使っていた「多法人スキーム」というのがあります。
木造新築物件を1棟に1法人を作ります。
高属性サラリーマンなら属性を生かして一棟目は融資がつきます。
それを、沢山計画します。
銀行にそのことを話さないで、法人ごとに違う銀行で融資を引くことで一気に拡大するという方法です。
多い人だと10法人くらい作って10億円規模の融資を引き、一気に拡大をさせました。
それってバレないの？！と思われるかもしれませんが、これがバレなかったんですね。
こんなやり方が一時期、流行りましたが終焉を迎えます。
銀行同士の統合でバレてしまったのです。
関西で言えば、りそな銀行、関西みらい銀行、みなと銀行の3つが統合し、1つのグループになりました。
すると、3つの銀行で同じ人がいくつも法人口座を持っていることがわかってしまったのです。
これがバレた人は、銀行にかくして融資を受けているという事になるので、最悪の場合、一括返済をしなければならなくなります。
こういった問題が続き、未経験のサラリーマンには不動産融資の審査を厳しくする傾向になってきました。
厳しくなった要因はまだあります。
他にも、コロナ禍でこんな話がおきています。
以前は、新規法人を作るのは比較的簡単でした。
実は日本人でなくても作ることができたので、中国人や他の外国人でもできるようになっていました。
しかし、コロナ禍で外国人が来日できなくなると、外国人が作った法人口座だけが残ってしまいました。
そういった口座は、そのあとオレオレ詐欺などの詐欺業者に買い取られるようなことがおきました。
詐欺に使われている口座の銀行は、詐欺に加担していなかったとしても、当然コンプライアンス上の問題が起きますよね。
そんな状況になったので、新規法人を作る審査はとても厳しくなりました。
上記で紹介してきた問題要素が重なり、新規で法人を作るのは、飛び込みでは非常に難しい状況です。
不動産投資で成功している人の紹介があったとしても、前だったら3日から1週間で口座を開設できました。
しかし、今は口座開設されるまでに1ヶ月ぐらいかかります。
銀行側が融資基準を持つようになった
今現在、不動産賃貸業として、しっかり運営できている人たちは、普通に融資されます。
普通に融資されるのですが、昔と違う点がここでもあります。
銀行は自分たちの基準をしっかり持つようになり、その基準以上のお金は出さない、という方針に変わったのです。
基準とは何かというのを説明するために、例を出します。
2つのパターンのように、今は、フルローンやオーバーローンは少なく、その人の属性や物件の評価によって、自己資金を何割か入れたら融資をするという風に変わってきています。
まとめ
銀行融資を引くには、まずは昔と今とでは違うことを理解することがポイントです。
- カボチャ～スルガ問題や、多法人スキーム、詐欺業者の口座買取り問題などにより、投資未経験者への融資は厳しくなりました。
- 未経験者が融資を求める場合は、成功している投資家からの紹介がないと、融資相談前の口座開設から難しくなっている。
- 経験者に対しても融資はしてはくれるものの、昔と違い自己資金を用意するように求められます。
銀行融資を引くためには、上記に挙げたポイントを抑えたうえで動いていく必要があります。
もちろん、来年になれば違う状況が生まれ、融資の引きやすさなども変わっていきます。
なので、不動産投資は勉強が常に必要です。
本やセミナーなどに積極的に参加して情報収集をしていきましょう。
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今回の記事は以上です。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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